（央视财经《央视财经评论》）近日中国银保监会一份决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展的通知，使“以房养老”再度引发不小关注。自从2014年7月，北京、上海、广州、武汉四地开始试点，四年来试点地区仅有不到百户承保。

“以房养老”是否划算？潜力何在？9月10日晚，《央视财经评论》邀请国务院发展研究中心研究员刘卫民以及财经评论员万喆做客演播室，深入解析。

以房养老为何遇冷？

刘卫民：传统的养老理念和养老模式改变难

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：从中国人的养老理念上来讲，经常讲养儿防老，以前很少听说要通过房子来养老；另外所谓独生子女一代，虽然将来可能的确会出现一个子女来赡养多位老人的局面，但当下对他们的父母来讲，现在还没有迫切到一定要通过以房养老来补充养老金这样一个阶段。

万喆：以房养老本来就是补充作用不必强求“热”

财经评论员 万喆：以房养老这件事在很多发达国家都有，它是养老保险体系多种方式中的一种。即便在最成熟的美国，这部分占比可能也就是1%的样子，相当于多一个选择。所以不要说它怎么这么冷，而是说本身就不必强求它热。另外，以房养老在美国上个世纪60、70年代就有，但真正多起来是2000年以后；日本也比较类似。这个过程其实比较长。

以房养老 从哪破题？

刘卫民：要充分考虑供需双方两种心态

国务院发展研究中心研究员刘卫民：一个是老百姓怕亏，第二个保险公司怕赔。老百姓希望保险产品的设计，能够既保证晚年有一个高品质的养老生活，同时关心保险产品到期以后，相应处置如何保证托管人的权益？当然现在也有，比如保险公司明确提出不参与房子升值这一部分的收益，多出来的收益仍然返还给相关继承人或受益人。而对保险公司来说，这种长期持续性支出，最终一次性拿到收益的业务，也需要进一步提高在金融创新，产品设计，精算能力等方面的能力。

万喆：产品设计层次要更丰富更有针对性

财经评论员万喆：发达国家的以房养老，针对的主要人群是不一样的。比如美国，以房养老面向的是相对中产一点的，他觉得遗产税又贵，而且亲情关系不像东亚社会特别近，所以把房子拿来养老，提高一下生活质量；而在日本，是收入在某一个水平线之下的才有资格申请，实际上有福利保障的意味；新加坡又不一样，可能老人过去的房子比较大，现在建一个小的公寓，设施也不错，你就可以把大房子抵押或租出去换成小的养老，也是一种变现。咱们国家比较大，如果在产品设计上层次再丰富一些，可能会更好一些。

以房养老 全国范围怎么推？

刘卫民：以房养老要与居家养老相结合

国务院发展研究中心研究员刘卫民：以房养老归根到底是商业型保险，当下的关键，是要探索和发展出适合中国老年人自己的以房养老模式，换句话说，应该和我们居家养老的理念，包括居家养老的配套服务相结合。比如保险产品，除了提供单纯的钱以外，能不能把一些养老的服务包括吃饭、日常照顾等，附加在以房养老的产业上面，这样可以满足大家更多的需求。

万喆：人口结构变化会推动养老需求结构变化

财经评论员 万喆：人口结构现在实际上在发生深刻的变化，这个变化会推动各种需求发生变化。有人就会有在当下把房产变现的需求，在英国这叫资产释放计划，就是说一个资产可以把它的价值释放出来，使得你现在就可以利用它，以房养老就是这样。所以这个人口结构变化、经济结构变化也带动了需求结构的变化。随着整体配套慢慢推进，这方面的需求相信也会不断发生变化。

刘卫民：让以房养老成为多层次养老体系的有效补充

国务院发展研究中心研究员刘卫民：从中国养老保险体系设计上来讲，要让以房养老成为多层次养老体系的有效补充，在基本养老、年金这些之外，还要给消费者提供有效的一种补充。这就要通过政策设计、保险产品的金融创新，为他们提供一个更广阔的发展空间。

万喆：养老工作刚刚开始 多多重视市场需求

财经评论员万喆：从最早计划经济政府统包，然后走向市场经济，慢慢就有了政府、社会、企业年金包括个人储蓄，然后商业贷款等等保险其他的模式，不断丰富。这个市场真的是刚刚开始，发现发掘并满足市场需求是关键。