亚布力智库：华夏幸福都市圈核聚变营收千亿

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亚布力智库：华夏幸福都市圈核聚变营收千亿

2020-04-30 13:55:00 来源：网媒社

网媒社：http://www.shb021.cn/ 营收破千亿！华夏幸福“都市圈核聚变”模式成型

一只蝴蝶扇动翅膀,有可能在太平洋掀起一阵龙卷风;一个公司的战略转向,也有可能引发一场城市变革风暴。

4月26日,华夏幸福线上举行2019年度业绩说明会,董事长王文学、联席董事长、首席执行官(CEO)暨总裁吴向东分别坐镇北京总部和深圳南方总部,率众高管出席。

楼市资本论注意到,2019年是华夏幸福的经营质量提升年,核心业务产业新城深耕都市圈,营收首破千亿,业务规模、盈利能力和经营质量稳步提升;南方总部主导的新业务经过一年热身,开始落地布局,大举挺进北京、上海、深圳等八大核心城市。

2019年也是华夏幸福的战略转换年,公司定位从中国领先的产业新城运营商 ,开始向中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台跃变。

就像物理学上,高能粒子定向轰击原子核,引发链式反应,由此形成的超高温和高压条件,可使多个质量较轻的原子核,聚合生成更重的原子核,同时释放出巨大能量。

楼市资本论研究院总结,华夏幸福已经形成独有的都市圈核聚变开发模式:产业新城多年深耕都市圈,蓄势聚能;以新业务为触角,回拢打点,进军都市圈核心城市主城区。此举很有可能在中国新型城市化进程中,形成强烈的核聚变反应。

可以说,作为少有的中国式原创商业路径的开拓者,华夏幸福智胆过人。

【一】营收首破千亿,实现能级跃迁

楼市资本论发现,自2002年开始运作固安产业新城以来,华夏幸福聚焦产业新城18年,通过一系列的中国式原创商业路径探索,形成一套可持续的商业模式,又大胆走出京津冀,异地复制扩展全国布局。

年报显示,截至2019年末,华夏幸福已经在京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等都市圈布局了79座产业新城,其中72座已有产业项目签约落地、66座已实现回款、22座实现了现金流转正。

华夏幸福开发运营的部分产业新城

楼市资本论据此判断,产业新城的建设运营已经进入成熟期,其围绕核心都市圈的 3+3+N 精准布局,也让华夏幸福持续分享国家区域发展战略的政策红利。继2016年合约销售首破千亿之后,去年营业收入也跨跃千亿大关,实现了能级跃迁。表现在去年的经营业绩上,可以发现三大亮点:

一是,营收破千亿,业务规模稳健增长。

2019年,华夏幸福主营业务实现营业收入1052.10 亿元,首次突破千亿,同比增长 25.6%,近五年复合增长率达到29%;报告期末,公司总资产达4578.12亿元,增长11.7%;全年实现产业签约 1956.13亿元,增长17.8%,将拉动产业新城各项业务继续稳健增长。

二是,在手现金429亿,经营质量不断提升。

2019年,公司经营回款持续增长,销售回款率由前一年的46.2%跃升至61.4%;销售费用占比下降0.45个百分点,管理费用占比下降2.0个百分点,降本增效成绩斐然。

截至报告期末,华夏幸福资产负债率为83.90%,同比下降2.75个百分点;融资总额为1792.15亿元,融资加权平均成本7.86%,低于行业平均水平;应收账款468.71亿元,同比增加36.1%;应付账款379.43亿元,而公司期末货币资金429.63亿元,足以覆盖一年内应付账款277.36亿元。

三是,净利146亿,盈利能力持续增长。

2019年,华夏幸福归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.4%,实现了引入中国平安战略投资时的对赌承诺,近五年复合增长率达到32%,现金分红45.20亿元,连续五年现金分红占净利润比重不低于30%,稳居行业领先地位。全年毛利率达到43.7%,增加2.1个百分点;净利率13.9%,与去年持平;ROE为35.7%,同比增加0.5个百分点,表明公司盈利能力持续增长。

除了这三方面利好,截至期末,华夏幸福预收款项达到1252.85亿元,预计将在未来三年内逐步结转为营收和利润。

在楼市资本论看来,这意味着华夏幸福已经提前锁定未来业绩,2020年业绩将会有明显提升。

【二】引资1956亿,产业集群引爆都市圈元年

产业新城发展前景长期向好,得益于华夏幸福长年坚持的都市圈战略。

华夏幸福产业新城现已布局13个省、15个都市圈,主要围绕京津冀、长三角和粤港澳等一线城市,以及合肥、武汉、郑州等高能级城市。亚布力智库专家陈旻发现,这些都市圈作为国家重点发展区域,集聚了全国人才、资本、技术等最优质生产要素,给产业新城项目的建设运营提供了有力支撑。

在王文学看来,2019年是中国都市圈的元年,全年新增签约入园企业545家,新增签约投资额约1956.13亿元,同比增长17.8%,创历史新高,形成产业集群的规模化效应。

京津冀都市圈:

布局固安、大厂、香河、怀来、霸州、永清、文安等地,去年新增签约125家入园企业,新增签约投资额351.24亿元。

长三角都市圈:

布局嘉善、南浔、河上、无锡、来安、溧水、和县等地,去年新增签约入园企业224家,引入深圳合丰泰超薄玻璃基板深加工项目、欣旺达电动汽车电池项目等龙头项目,新增签约投资额1040.48亿元。

粤港澳大湾区:

布局江门、中山、珠海等地,去年新增签约入园企业9家,新增签约投资额67.76亿元。

郑州都市圈:

布局新郑、武陟、长葛、获嘉、新密、祥符等地,去年新增签约入园企业86家,新增签约投资额277.14亿元。

多个龙头大项目在一年内签约、落地、开工、投产,有力拉动了区域经济发展和城市升级。陈旻认为,这是华夏幸福厚积薄发的成果,二十年产业发展经验与资源积累有效释放,彰显出其高质量快速打造产业新城的非凡能力。

以上业绩表明,无论产业新城模式和还是都市圈战略,华夏幸福在去年均获得巨大成功。王文学认为,中国未来经济增长和不动产投资的结构性机会,仍将集中在都市圈。他在业绩会上说,华夏幸福将在都市圈战略指引下,聚焦优质区域和核心业务,持续深耕产业新城。

【三】挺进8大核心城市,新业务成功开局

吴向东也视产业新城为华夏幸福的核心业务,他更重要的使命是,依托产业新城的都市圈布局,以圈打点,带领华夏幸福新业务向城区进军,挺进核心城市。

吴向东2019年初入职华夏幸福,坐镇深圳南方总部,聚焦新领域、新地域,采用新模式,积极探索拓展新业务,经过一年热身,已经落地北京丽泽和武汉长江中心两个商业地产项目:

丽泽项目位于北京西二、三环路之间的商业金融地块,华夏幸福于2018年11月以57.8亿元竞得,去年8月作价58.28亿元转让给平安人寿,是公司以轻资产模式运作的首个商业地产项目。

长江中心项目是华夏幸福首个涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目,去年9月摘牌拿地,今年4月正式开工,一期包括写字楼、公寓、住宅和展示中心,总建筑面积30.5万平方米。

武汉长江中心效果图

吴向东的目标是,带领华夏幸福跻身中国最好的商业地产发展商之列,做出好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报的高品质项目。

此外,吴向东去年还先后拿下8个城市更新项目,其中深圳6个、东莞2个,新增土地计容面积171万平方米。

今年,华夏幸福新业务将发力大型商办综合体、康养业务、轻资产管理以及科学社区四大领域,重点布局京津冀、长三角、粤港澳、华中、华西5大都市圈,全面覆盖北京、上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都等8座核心城市。

楼市资本论发现,这8座城市GDP都在万亿级以上、人口规模超800万,华夏幸福在其外围都有产业新城布局,积聚了深厚势能,如今向都市圈核心区发起高能级定向轰击,可望如链式反应一样,引爆核心圈-城市圈-都市圈的核聚变。

在新战略指引下,华夏幸福两大核心业务将协同发力:产业新城持续深耕都市圈,蓄势聚能;新业务高能进军,向心突破,大举挺进核心城市。

楼市资本论预期,随着新业务的不断落地,华夏幸福将发展出更多不动产投资开发及运营管理平台,引领主营业务从都市圈加速向核心城市集聚,从量变到质变,最终触发核聚变的临界状态。

放眼中国波澜壮阔、方兴未艾的城市化运动,这种城市核聚变的巨大推力,值得期待。

网媒社：http://www.shb021.cn/

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