我们越来越感觉到，郑州的商铺租赁市场正走向一个比较危险的方向。

从去年到今年一季度，郑州的商铺租赁呈现出租金水平不断提高、递增速度越来越凶猛、签约租期越来越趋短、房东谈判越来越强势的情况。

这让投资人和创业者们苦不堪言。

而来自星商业务一线的数据和信息都在指向一个问题，就是郑州越来越病态的转让费现象正在使这种情况加剧，甚至越来越像一场双方都默认的合法抢劫。

市场很热闹，但都躲不过这一盆冷水

在郑州，稍有竞争力的商铺几乎都有转让费。

2019年第一季度已到了尾声。相信各行各业都在做盘点，大家都想从一季度的数据上看出些什么东西。

星商也一样，一季度星商有三项积极数字都明显高于往年。

光3月份，房源带看1500多次，1800套房源信息入库，新增和续签60多个品牌。

这么好的数字，但是最终的成交量却明显下滑。

也就是说，到了2019年，郑州的投资创业者投资欲望依然很强，却很多卡在了选址上。

是不着急吗？

不可能。要知道，一季度是品牌拿铺开张的密集时段，早早布局做的就是一整年的生意，谁也不想在选址上拖时间。

那是没有好铺位了吗？

不是的，在星商看来郑州从来不缺好商铺，从商铺流转率就能看出来。

从流转率可以看出市场的活跃程度，是非常高的。

从一线业务员的回馈能看出，商铺租赁成交难的主要原因是租铺成本太高。

铺位太贵，生意就会赔钱，所以只能接着找。

而在租房成本中，转让费成了所有人都绕不开的痛点，在星商的统计中，郑州成熟商圈的商铺，只要稍有竞争力，在租赁时99%都有转让费。

可怕的是，现在郑州的商铺转让费和租金是双高，并不像几年前这两项费用还是成反比的。

动辄几万甚至几十万的转让费，已经让众多创业者难以承受，再加上居高不下的店铺租金，权衡到最后，再合适的店铺也只能放弃。

店铺转让时大家都在想什么？

上家下家和房东，心照不宣和心有不甘

常见的转让费形式，是指一个店铺的上家（前承租人）向下家（新承租人）收取的一笔费用。

商铺的接手权，就成了上家手里的“商品”，转让费就是价格。

这时候房东是不出现的，但是于理来说应该知情。

不过很少有上家会在租房时跟房东说以后要收转让费的事情，所以很多时候上家在转让商铺时并不清楚房东的态度，但是也直接就操作了。

前些年可能还好，房东大多比较佛系，觉得只要房子在租就好，上家自动找到下家接手，自己也省心。我只管收钱，谁在付房租我不管。

但是慢慢的房东就意识到，承租人更换其实是他刷新租金的机会，转让费会影响自己的租金议价。

更要命的是，动不动几万几十万的转让费明明是靠自己的商铺挣到的，却跟自己没有半毛钱关系，这谁受得了？！

渐渐的很多房东开始明确表示不允许上家收取转让费，商铺是我的，你凭什么用它赚钱？

但是上家并不这么想，我接铺的时候也是交了转让费的，凭什么我转租时不能把钱收回来？

在很多人眼里转让费只是一笔活期存款而已。

于是根本不管房东怎么想，钱是一定要拿回来的，最好还能赚点，只要瞒着房东就好了。

当然下家对此也是心中明了，不过拿店要紧，大家心照不宣罢了。

郑州的转让费有哪些不好的现象

契约精神和社会责任感缺失

星商在选址一线见惯了各种转让操作，在正常的操作之外，还有很多情况是病态的，这是目前郑州商铺转让费越来越高的元凶。

1.贪心不足，把开店的所有成本相加，来给转让费定价。

有些比较天真的上家，会在转出店铺时用一个公式来给转让费定价：接手时付的转让费+店铺装修费用+设备费用=转让费，这样一来，往往几万块的转让费立刻能飚到几十万。

2.把转让费当生意来做。

这个好理解，有些人曾经吃过转让费的甜头，回过头来把这当成了生意，多拿店，等着小白来租房，正经生意不做只赚转让费，转让费自然低不了。

3.无转让权，强行转让的。

在郑州这种情况已经占了多数，无转让权但强行转让，把转让费当成公关费，还会跟下家商量一起瞒着房东。

4.大房东自己想收转让费的。

有一些本身就是产权人的房东，在没有上家存在的情况下，自己也想赚这笔转让费。无中生有的目的自然是为了利益，有的房东会假冒上家租户，有的让亲戚朋友假扮上家，还有的会直接要求承租人在签订租约时，选择付一笔钱以获得今后的转让权。

多年来星商始终以理解的心态看待商业市场的各种现象，觉得不得已总是人之常情，又何况是利益为先的商业操作呢。

但是商业市场上，如果大家都毫不在意契约精神也没有社会责任意识，是非常危险的事情。

过高过猛的转让费有什么坏处

蒙蔽了房东、坑惨了品牌

在商言商，任何人要赚钱都是没有错的，更何况上面说的几种情况其实并不违法。

但是这些行为正在伤害郑州的商业发展。

首先，绝大多数时候商铺在转让时下家并不好找。

但是为了收转让费，上家往往会瞒着房东提前进行操作，可能半年时间才找到一个下家，但是房东并不知道，所以他们感受不到商铺寻租的压力——很多房东被蒙蔽了。

这一切最直接的后果就是，绝大多数房东都认为在郑州商铺是不愁租的，你不租有人租，我的房租是不可能降的。

不光不降，还要稳定上涨，于是郑州的租金递增标准也变得高的吓人。

当商铺租金和递增标准变得虚高时，门店生意就会越来越难赢利，新兴品牌发展就会极大受限，最后真正伤害到的是郑州那些真正想做生意的人和他们的品牌。

要知道，郑州的街边商铺市场，外来品牌只占约30%，实际在支撑市场的是本地品牌，他们才是郑州真正的商业基石。

星商看到过很多凭借着商场经验在苦苦支撑的本地品牌，他们很有生命力，未来大有可为，但是面对租金压力和高昂的转让费，品牌想要拓展和布局都非常困难，因为成本而关掉的门店比比皆是。

我们在想，如果未来这些本地品牌都坚持不住了，郑州的商业大环境一定会变差，那么最后倒霉的就是所有人。

如何正确看待转让费

它其实是商业市场自然生出的一个价值补充工具

转让费不是洪水猛兽，只要正确的看待它，一切都会很好。

星yee认为，从自由市场的先进性上来说，转让费其实是一个很先进的工具，它让租金无法做到的价值公平性得到了解决。

比如：有人在一个新建社区的商业街早早租下了一间商铺，开始两年人流稀少生意惨淡，但渐渐的随着社区入驻饱和，生意变的很好，这时候投资人转出店铺，下家在租金之外再支付一笔转让费，就是合情合理的——这是上家对这间商铺进行市场培育的回报。

所以转让费本身没有问题，有问题的是郑州商业市场对契约精神和社会责任的自觉还不足够。

这次的推文，星商是想呼吁郑州的创业者和投资人。

当我们在面临商铺转让时，即便不考虑社会责任，也最好克制住逐利的本能，在合理的范围内操作转让费和租金，因为这样不但短期有利于交易的顺利完成，而且长远看也有利于商铺市场回归理性，确实是一件有百利无一害的事情。