在许多城市买房，大家或许都有这么一个体会：怎么120平方米才做三房，房间还么小？公摊那么大，走廊也太宽太浪费了吧......结果一看不动产证上建筑面积120平方米的房子，实际套内面积不到80平方米，有些楼盘的套内面积甚至只有建筑面积的60%......

近日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。公开信息显示，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

《住宅项目规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。公摊面积源自香港内地沿用至今

公开资料显示，建筑面积包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇(套)与公共空间之间的分隔，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

根据瞭望智库的资料，“公摊面积”可能是从香港引进，因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年，香港出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代，但这种已经被香港明令调整的“公摊面积”，却在内地延续使用至今。重庆早已执行按套内面积交易

实际上，早在2002年重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%至10%的罚款。新旧规如何过渡？香港做法值得借鉴

只是，诸如深圳等许多城市，目前房屋销售仍以建筑面积计算。那么，问题来了。有人担心，假设现在每平方米5万元的房子，实际套内面积占建筑面积70%至80%，那么按实际套内面积计算房价就超过每平方米6万元，特别是一些二手房，或许会造成楼市数据的混乱：账面价格瞬间提高。或许，香港的做法可以提供借鉴。

记者查询发现，多数香港中介机构提供的房价数据和房源都会分别采用实际使用和建筑面积计算，让购房者一目了然。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，此次住建部对住房面积的定义有了很大的转变，房屋交易是按照套内面积计算。实际情况来讲，这跟2018年对公摊面积和房屋计费标准等内容有很大争议有关。过去，确实存在按照套内面积和公摊面积加总的房屋面积，这就出现了很多新闻，比如买100平米实际使用面积只有70平米，造成了很多维权。而且公摊面积后续也产生了很多费用，这些费用后续是否需要交纳也让很多业主产生了争议，比如楼梯、公共停车位、绿化带等。此次通知很明确就是使用套内面积计算，全国性都统一按照套内面积进行交易。

从购房者角度来讲，公摊面积只是一个附属设施，主要还是要看具体的居住面积，此举推动开发商更注重做大套内面积，这样会防范一些通过公摊面积来做虚假的文章。这次住建部做住宅建筑规范的规定，从居住角度来讲有积极作用，而且这样的改变会让房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行计算。这一点来讲，对财政税收的计费标准、购房者权益都有很好的积极意义。

此外，《住宅规范》还有以下几点值得关注：

城镇新建住宅建筑应全装修交付(不同于“精装房”)。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整，新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯；十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台；新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m。

住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:结构设计使用年限不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限。

此外，套型的使用面积应符合相关规定：其中包括由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。

这里，就不得不提起一些市场上一度流行的袖珍户型。近些年，一些新建建筑面积小于30平方米甚至22平方米的袖珍户型已经基本消失。而在存量房市场，这种户型还有很多，而且其中一些还成为热销户型。

说起深圳市场的袖珍户型，就不得不提到“旭飞系列”，例如位于罗湖区的旭飞华天苑、旭飞华达园、还有福田区的旭飞花园、旭飞华安园，这里的房子主打小户型，以旭飞华天苑为例，最小建筑面积只有18平方米左右，总价80万，价格明显低于周边二手房。

多家中介机构的数据显示，这个楼盘一直是罗湖区成交最多的二手房小区之一。记者向中介和购房者询问得知，购买这里房子的人只是为了学位或者购房入户，很少拿来自住。